Cá nhân cho thuê nhà có nghĩa vụ nộp lệ phí môn bài khi đạt mức doanh thu nhất định. Để nộp đúng mức lệ phí thì hộ, cá nhân kinh doanh phải xác định doanh thu tính lệ phí môn bài. Vậy các xác định doanh thu để làm căn cứ tính lệ phí môn bài cho cá nhân cho thuê nhà như thế nào? Trong giới hạn của bài viết này, Đại lý thuế QPT chỉ đề cập đến việc kê khai và nộp Lệ phí môn bài trường hợp cá nhân có nhiều nhà cho thuê.

Thông tư 302/2016/TT-BTC (sau đây gọi tắt là “Thông tu 302”)  do Bộ Tài Chính ban hành ngày 15/11/2006 đã xác định rõ lệ phí môn bài được tính cho từng địa điểm kinh doanh, tức là hợp đồng cho thuê và quy định rõ mức lệ phí môn bài căn cứ vào doanh thu cho thuê theo hợp đồng. Tuy nhiên do việc hướng dẫn chưa rõ nên việc vận dụng và kê khai có sự khác nhau. Ngày 09/07/2020, Bộ Tài Chính đã ban hành Thông tư số 65/2020/TT-BTC (sau đây gọi tắt là “Thông tư 65”) để hướng dẫn cách tính doanh thu làm căn cứ xác định mức lệ phí môn bài.

Cá nhân cho thuê nhà hiện nay phải kê khai và nộp 3 sắc thuế, đó là:         • Lệ phí môn bài: Kỳ khai và nộp thuế mặc định là theo năm dương lịch, và         • Thuế TNCN và Thuế GTGT: Có thể lựa chọn kỳ khai và nộp thuế theo kỳ thanh toán trên hợp đồng thuê hoặc theo năm dương lịch.

Nếu cá nhân có nhiều căn nhà cho thuê thì cá nhân đó có nghĩa vụ kê khai và nộp lệ phí môn bài cho từng hợp đồng tại cơ quan thuế quận huyện quản lý từng căn nhà cho thuê đó. Có nghĩa là nếu cá nhân có 3 căn nhà tại 2 địa phương khác nhau thì cá nhân phải kê khai và nộp thuế 3 lần cho 3 hợp đồng thuê tại 2 chi cục thuế quận huyện quản lý 3 căn nhà này.

Về Mức nộp lệ phí môn bài phải nộp cho từng hợp đồng thuê, Thông tư 302 đã hướng dẫn cách tính mức lệ phí môn bài cho từng hợp đồng như bảng sau:

Tuy nhiên do Thông tư 302 chưa hướng dẫn rõ cách tính doanh thu cho thuê để làm căn cứ tính mức lệ phí môn bài, dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau. Do đó, Thông tư 65 đã hướng dẫn rõ cách tính doanh thu làm căn cứ tính mức lệ phí môn bài như sau: Doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế. – Trường hợp cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại một địa điểm thì: doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế. – Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản. => Như vậy có thể hiểu rằng, doanh thu làm căn cứ tính lệ phí môn bài là doanh thu của tất cả các hợp đồng thuê phát sinh trong năm.

Thực tế: Theo quan điểm của Đại lý thuế QPT, quy định tại Thông tư 65 đã rõ ràng hơn và thuận lợi cho công tác hành thu, tuy nhiên khi áp dụng thực tế sẽ có một số điểm cần bàn: – Trường hợp 1: Cá nhân có 2 căn cho thuê tại 2 địa phương. Giả sử 1 căn có doanh thu 100 triệu đồng, căn còn lại có doanh thu 500 triệu đồng. Như vậy lệ phí môn bài phải nộp cho cơ quan thuế quản lý mỗi căn đều là 1 triệu đồng dù doanh thu căn 1 chỉ bằng 1/5 căn thứ 2. – Trường hợp 2: 2 cá nhân có cùng mức doanh thu cho thuê 600 triệu. Cá nhân A chỉ có 1 căn nhà cho thuê thì chỉ đóng lệ phí môn bài 1 triệu, trong khi cá nhân B có 3 căn (mỗi căn doanh thu 200 triệu) lại phải đóng lệ phí môn bài 3 triệu (1 triệu/ căn x 3 căn). – Trường hợp 3: Thực tế hiện nay, việc kê khai và nộp thuế thuế nhà thường được ủy quyền cho doanh nghiệp đi thuê do doanh nghiệp muốn bảo vệ chi phí thuê được trừ khi tính thuế. Việc doanh nghiệp yêu cầu chủ nhà cung cấp toàn bộ hợp đồng cho thuê của tất cả các căn nhà cho thuê để có căn cứ khai doanh thu tính lệ phí môn bài là điều khó có thể chấp nhận. – Trường hợp 4: Giả sử doanh nghiệp thuê nhà làm văn phòng ở mức 80 triệu đồng/ năm. Trong hợp đồng doanh nghiệp có nghĩa vụ khai và nộp thuế thay cho chủ nhà. Do thấy doanh thu cho thuê 80 triệu đồng < ngưỡng chịu thuế 100 triệu đồng nên Doanh nghiệp không khai và nộp Lệ phí môn bài cũng như thuế GTGT, TNCN. Tuy nhiên sau đó chủ nhà cho thuê tiếp 1 căn khác cho 1 Doanh nghiệp khác, giả sử ở mức 60 triệu/ năm. Khi đó doanh thu làm căn cứ tính lệ phí môn bài là 140 triệu và lệ phí môn bài phải nộp cho mỗi căn là 300.000/năm. Theo Điều 4, Thông tư 96/2015/TT-BTC: “Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thoả thuận doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản, chứng từ trả tiền thuê tài sản và chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân”. Như vậy trong trường hợp này, Doanh nghiệp chịu rủi ro chi phí thuê nhà 80 triệu đồng không được trừ khi tính thuế TNDN do không có chứng từ nộp thay lệ phí môn bài 300.000 đồng cho chủ nhà.